FAQ´s
 | Wie kann ich Gewünschte Darlehenssumme ermitteln |
Für Sie ist es im Vorfeld am wichtigsten, wie viel Kapital muss ich für meinen Immobilienwunsch aufnehmen?
Berechnen Sie dabei alle Kosten, die einen Immobilienkauf mit sich bringt, wie z.B. Kaufpreis der Immobilie, Nebenkosten (Notar & Grunderwerbsteuer ca. 5,50% des Kaufpreises), eventuelle Modernisierung der Immobilie, Kosten für Außenanlage/Garten ect.. Um so genauer, um so besser, denn unsere Erfahrungen haben ergeben, das Nachfinanzierungen zwar teilweise möglich sind, aber mit einem hohen Zinssatz bezahlt werden muss.
TIPP: Planen Sie mit einem Puffer bei Neubauten, damit Sie unvorhersehbare Mehrkosten damit abdecken können.
| Einsatz des Eigenkapitals |
Je mehr Eigenkapital Sie in die Berechnung eines Immobiliendarlehens einfließen lassen, desto mehr wird dies von unseren Bankpartnern belohnt! Belohnt mit einem niedrigeren Zinssatz, d.h. für Sie, Ihre monatliche Belastung wird geringer.
TIPP: Bringen Sie soviel Eigenkapital wie möglich auf. Bedenken Sie allerdings, dass Sie sich mindestens 2-3 Monatsgehälter für unvorhergesehene Fälle, als Reserve einbehalten.
| Ich habe Kein Eigenkapital und jetzt |
Ist auch kein Problem! Unsere Bankpartner stellen Ihnen nicht nur Immobiliendarlehen mit Eigenkapital zur Verfügung, sonder auch die Kosten die über den Immobilienkauf hinaus gehen. Finanzierung der Nebenkosten, wie Notar & Grunderwerbsteuer. Sogar Maklercourtage oder auch Ratenkredite, die Sie mit einbinden möchten, um nur eine Belastung im Monat zu haben.
TIPP: Lassen Sie uns darüber sprechen. Wir versuchen Ihre Wünsche in die Immobilienfinanzierung mit einzubinden.
| Was kann ich mir leisten |
Prüfen Sie, was Sie sich im Monat an Belastung leisten können. Als Haus- oder Wohnungsbesitzer kommen Kosten auf Sie zu, die Sie als Mieter nicht haben, z.B. Versicherungen, Instandhaltungskosten, Nebenkosten usw.
TIPP: Prüfen Sie über unsere Homepage - Online Rechner "Was kann ich mir leisten", welchen Kaufpreis der Immobilie Sie sich mit Ihren monatlichen Einnahmen (Puffer mit berechnen) leisten können.
| Wie lange sollte die Lauzeit der Finanzierung sein |
Sie können zwischen 5 Jahre bis 35 Jahre (je Kreditinstitut) wählen. Nur die Frage ist, wie lange? Da die Konditionen in jedem Bereich der Zinsfestschreibung unterschiedliche Konditionen haben, ist diese Frage nicht einfach!
TIPP: Sie haben das Recht, nach 10 Jahren Zinsfestschreibung Ihre Finanzierung zu kündigen - gemäß nach § 489 haben Sie immer ein Sonderkündigungsrecht, mit 6 Monaten Kündigungsfrist. Sollten Sie also eine Zinsfestschreibung mit 15 Jahren oder gar 20 Jahren vereinbart haben, können sie nach 10 Jahren und 6 Monaten Ihre Zinsen neu festschreiben lassen.
| Wie viel Tilgung - wie hoch soll der Tilgungssatz sein |
Je höher die anfängliche Tilgung ist, desto besser ist es. Bei einem niedrigen Zinssatz, sollte ein höherer Tilgungssatz angesetzt werden. Denn umso höher der Tilgungssatz, umso schneller sind Sie entschuldet und/oder bei hohem Zinssatz bei Umschuldung/Anschlussfinanzierung belastet Sie nicht mehr so sehr.
TIPP: Wenn Sie schnell und viel Tilgungen möchten/können, gibt es für Sie die Möglichkeit eines Volltilgerdarlehen, d.h. die Tilgung wird so berechnet, dass Sie nach vor gegebenem Zeitraum mit der Finanzierung fertig sind. Durch die Möglichkeit der Volltilgung ist für Sie vielleicht ein Zeitraum jenseits der 10 oder 15 Jahre interessant. Sprechen Sie uns einfach darauf an, wir berechnen Ihnen ein Volltilgerdarlehen gern in Ihre Finanzierungsangebote ein.
| Welche weitere Kosten können bei einer Finanzierung auftreten |
Das Sie die monatlichen Raten für die Finanzierung belastet bekommen ist richtig, aber dass Sie weiter - versteckte Kosten auch belastet bekommen, müssen von Ihnen im Vorfeld überprüft werden. Denken Sie an Kontoführungsgebühren, Gutachterkosten, Abschlussgebühren usw.
TIPP: Überprüfen Sie die Angebote, die Sie erhalten genau. Fragen Sie genau nach, welche Kosten der Finanzierung noch auf Sie zukommen und lassen sich diese auch auflisten.
| Ist das Annuitätendarlehen für Sie sinnvoll ? |
Sind Sie Selbstnutzer und eher konservativ eingestellt? Dann ist das Annuitätendarlehen für Sie genau das Richtige, da der exakte Verlauf der Tilgung festgeschrieben ist.
Für chancenorientierte Kreditnehmer allerdings, macht eine Mischung aus Anuitätendarlehen und der kapitalmarktorientierten Fondshypothek Sinn.
| Forward-Darlehen |
In den nächsten (max. 3) Jahren läuft die Zinsbindung Ihres bestehenden Darlehens aus, Sie wollen sich aber schon heute die insbesondere zur Zeit günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern?
Mit einem Forward Darlehen (auch Vorrats-Darlehen genannt) ist das problemlos möglich, allerdings müssen hier die entstehenden Kosten in der Kalkulation berücksichtigt werden.
So geht’s:
Sie schließen heute ein Annuitätendarlehen mit einem festen Zinssatz ab. Dieses Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten in der Zukunft liegenden Termin und löst damit Ihr existierendes Darlehen ab.
Für wen ist das Forward Darlehen sinnvoll ?
Für jeden Kreditnehmer mit einem Darlehen, dessen Zinsbindung in den nächsten (max. 3) Jahren ausläuft und steigende Zinsen erwartet bzw. der sich vor dem Risiko steigender Zinsen schützen möchte.
| Wann muß ich den Vertrag bzw. fehlende Unterlagen der Bank vorlegen? |
Zur Einhaltung der Annahmefrist (Posteingang bei der Bank) ist von Ihnen lediglich der unterzeichnete Darlehensvertrag fristgerecht zurücksenden.
Bitte beachten Sie eine entsprechende Postlaufzeit.
Die weiteren Unterlagen können von Ihnen zu den im Unterlagenverzeichnis genannten Zahlungszeitpunkten nachgereicht werden. Zur Sicherstellung einer pünktlichen Auszahlung sollten Sie die Unterlagen möglichst frühzeitig vorlegen.
| Wann kann ich mit der Auszahlung rechnen? |
Die Auszahlung erfolgt auf Ihre Anweisung zu dem von Ihnen vorgegebenen Termin, wenn
alle im Darlehensvertrag zur Auszahlung genannten Unterlagen vollständig vorliegen oder mit der Zahlung per Treuhandauftrag angefordert werden können, die zur Absicherung Ihres Darlehens notwendige Grundschuld an rangrichtiger Stelle im Grundbuch eingetragen ist oder die Eintragung durch Zahlung über ein Notaranderkonto bzw. im Zusammenhang mit einer verbindlichen Freistellungserklärung nach § 3 MaBV sichergestellt werden kann.Bei Neu- oder Umbauten ist zusätzlich ein entsprechender Baufortschritt in Form eines Bautenstandsberichtes des bauleitenden Architekten nachzuweisen.Falls eine Grundschuldeintragung derzeit nicht möglich ist und Ihr Bauträger vorübergehend eine Bankbürgschaft nach § 7 MaBV als Sicherheit stellt, sind die Ihnen aus dieser Bürgschaft zustehenden Rechte und Ansprüche an Ihren Finanzierungspartner abzutreten. Die hierfür erforderlichen Unterlagen liegen dem Darlehensvertrag ggf. als Anlage bei.
| Wie lange dauert die Eintragung der Grundschuld? Was muß ich tun? |
Von Ihrem Darlehensgeber erhalten Sie ein Formular „Grundschuldbestellungsurkunde“. Mit diesem Vordruck wenden Sie sich bitte an einen Notar Ihrer Wahl und bestellen die Grundschuld. Der Notar wird diese Urkunde dem zuständigen Grundbuchamt zuleiten und die Eintragung beantragen. Das Grundbuchamt wird Ihrem Finanzierungspartner anschließend einen beglaubigten Grundbuchauszug zur Verfügung stellen.
Für diesen Vorgang sollten Sie einen Zeitraum von mind. 6 Wochen einplanen.
Fragen Sie sicherheitshalber Ihren Notar, wie lange derzeit die Bearbeitungszeiten beim zuständigen Grundbuchamt sind. Sollte eine fristgerechte Eintragung zum Zahlungstermin nicht möglich sein, können Sie Ihren Notar um eine „Rangbestätigung“ bitten. Hierdurch entstehen Ihnen zwar weitere Kosten, aber Sie sparen sehr viel Zeit.
| Rangbestätigung bzw. Notarbestätigung |
Der Notar bestätigt gegenüber der Bank, daß der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld nichts im Wege steht.
Die Notarbestätigung ermöglicht die Auszahlung Ihres Darlehens, bevor die Grundschuldeintragung im Grundbuch vollzogen ist.
| Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) |
Diese Verordnung dient zum Schutz Ihrer Vermögensinteressen beim Erwerb eines Eigenheimes bzw. einer Eigentumswohnung. Sie regelt u.a., unter welchen Voraussetzungen Ihr Bauträger von Ihnen die Zahlung des Kaufpreises in einer Summe oder in bestimmten Raten verlangen kann.
| Freistellungserklärung nach § 3 MaBV |
Zur Finanzierung seines Bauvorhabens, z.B. von Eigentumswohnungen, benötigt Ihr Bauträger ein Darlehen seiner Bank. Zur Absicherung dieses Darlehens läßt die Bank eine Globalgrundschuld auf allen Eigentumswohnungen des zu finanzierenden Bauprojektes eintragen.
Wenn Sie eine Wohnung während der Bauphase erwerben, sind von Ihnen häufig bereits vor Fertigstellung erste Teilzahlungen auf den Kaufpreis zu leisten.
Zu Ihrem Schutz verpflichtet die MaBV Ihren Bauträger, Teilzahlungen in der Bauphase u.a. nur dann entgegenzunehmen, wenn durch eine Freistellungserklärung nach § 3 MaBV der Bank Ihres Bauträgers sichergestellt ist, daß Ihre Wohnung nach Zahlung des gesamten Kaufpreises von der Globalgrundschuld freigestellt wird.
| Bürgschaft nach § 7 MaBV |
Ihr Bauträger kann sich von der Einhaltung bestimmter Vorschriften der MaBV befreien. Hierfür ist Ihnen von Ihrem Bauträger eine Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung Ihrer Vermögenswerte in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft gemäß § 7 MaBV zu stellen.
| Wofür wird die Legitimation benötigt? |
Nach § 154 Abgabenordnung ist die Bank zur Feststellung der Identität Ihrer Kunden verpflichtet. Bitte nutzen Sie hierfür unbedingt den beigelegten Vordruck.
| Was sollte ich beim ausfüllen der Zahlungsanweisung beachten |
Im Kaufvertrag lassen sich die Verkäufer häufig die Auszahlungsansprüche der durch Eintragung einer Grundschuld auf der erworbenen Immobilie abgesichert Darlehen abtreten. Die Auszahlung Ihres Darlehens kann in diesem Fall bis zur Zahlung des gesamten Kaufpreises nur auf das im Kaufvertrag vereinbarte Konto erfolgen. Bitte geben Sie diese Kontoverbindung in der Zahlungsanweisung an.
| Grundschuldzins? Wieso ist er höher als der Nominalzins |
Die Grundschuld wird im Vergleich zum Darlehenszins vorbeugend mit einem höheren Zinssatz eingetragen, um nach Ablauf der Zinsbindung bzw. zum Zeitpunkt der Anschlußfinanzierung einen ggf. höheren Darlehenszins über die bereits eingetragene Grundschuld absichern zu können.
Hierdurch wird eine nachträgliche und mit vergleichsweise hohen Kosten verbundene Änderung der Grundschuld vermieden.
Für das Ihnen zur Verfügung gestellte Darlehen zahlen Sie lediglich den im Darlehensvertrag vereinbarten Zinssatz.
| Was ist eine Sicherungszweckerklärung bzw. Zweckbestimmungserklärung? |
Da eine Grundschuld von sich aus nicht an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt ist, müssen die Eigentümer des zu belasteten Grundstückes und die Bank in einem weiteren Vertrag – der sogenannten Zweckerklärung – vereinbaren, welche Darlehen durch die Grundschuld gesichert werden.
Im Kaufvertrag bevollmächtigt der Verkäufer häufig mehrere Personen, diese Erklärung in seinem Namen abzugeben, sofern er hierdurch keine persönliche Haftung übernimmt.
| Bereitstellungszinsen |
Die Bereitstellungszinsen werden für den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag berechnet. Die Bank beteiligt Sie hierdurch an den ihr durch die Bereitstellung der Finanzierungsmittel entstehenden Kosten. Annuitätisches Darlehen
Das Annuitätendarlehen ist die bei der Baufinanzierung am meisten verwendete Darlehensform.
So geht’s:
Sie zahlen bis zur vollen Rückzahlung des Darlehens eine gleichbleibende Jahresleistung, die sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Darlehens (Nominalbetrag) errechnet.
Beispiel: Die monatliche Rate für einen Darlehensbetrag von 100.000,-- Euro bei einem Zinssatz von 5 % und einem Tilgungssatz von 1 % beträgt 500,-- Euro. Diese Summe ergibt sich wie folgt: 100.000,-- Euro x 5 % Zins + 1 % Tilgung
12 Monate.Der anfängliche Tilgungssatz kann von Ihnen selbst bestimmt werden. Er muss jedoch mindestens 1 % betragen. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.
Der Zinssatz wird für eine bestimmte Laufzeit vereinbart, vor Ablauf der Zinsfestschreibung müssen für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet Ihnen die Bank ein Angebot, wobei die Konditionen sich nach den dann herrschenden Verhältnissen am Kapitalmarkt richten.
| KfW - Kreditanstalt für Wiederaufbau |
Bedenken Sie, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, Fördermittel für Neubauten, Immobilienkauf, Modernisierung der Immobilie mit zu beantragen.
TIPP: Sprechen Sie uns einfach auf Fördermittel an. Wir erstellen Ihnen gern ein Angebot mit Fördermittel für Ihren Kreditwunsch
| Welche Versicherungen müssen zur Absicherung der Immobilie sein |
Viele Einflüsse des Lebens oder der Umwelt können Ihnen ohne Absicherung einen hohe Belastung bescheren!
Ob es die Absicherung der Immobilie gegen;
>Wohngebäudeversicherung
>Hausratversicherung
Oder ob es die Absicherung für den Hausbesitzer ist, wie;
>Risikolebensversicherung
>Arbeitslosenversicherung
>Berufsunfähigkeitsversicherung
>Bauherren- und Grundbesitzhaftpflicht
